• Caseros vs. inquilinos, ¿quién paga qué en caso de reparaciones y averías?

    Caseros vs. inquilinos, ¿quién paga qué en caso de reparaciones y averías?

    1 de Junio de 2016

    La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las obligaciones para ambas partes, quién debe asumir unos gastos u otros, si bien no siempre queda claro cómo repartirlos.


    Cuando se alquila una vivienda, es muy habitual que surjan situaciones desagradables de conflicto y tensión entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las obligaciones en este sentido para ambas partes, quién debe asumir unos gastos u otros, si bien no siempre queda claro cómo repartirlos.

    "A grandes rasgos, el inquilino debe pagar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada, como por ejemplo la rotura de un cristal", aseguran desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que recomienda, para este tipo de imprevistos, contratar un seguro especial para inquilinos. "Quien vive de alquiler se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso, como cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana...", añaden. 

    El casero, por su parte, es el responsable de pagar, por ejemplo, las averías de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera. "Solo se libra de esto cuando es una avería mínima, como un piloto o un filtro, o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino", puntualizan desde la OCU.

    "Con carácter general, las averías las abona el propietario del inmueble, salvo por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario", aseguran desde Alquiler Seguro. "El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías". 

    Las averías las abona el propietario, salvo por un mal uso o daño intencionado por parte del inquilino

    En la LAU, las obligaciones de ambas partes vienen recogidas en el artículo 21, en el apartado de 'Conservación de la vivienda', donde se recoge que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28".

    Para aportar algo de luz y concretar qué reparaciones debe hacer cada una de las partes, Reparalia, empresa especializada en la gestión integral de siniestros y reparaciones, ha realizado un análisis que ayuda a determinar qué tipo de reparaciones pueden darse en el hogar y quién, si el inquilino o el propietario, debería hacerse cargo de cada una. 

    Responsabilidades del casero

    La LAU dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la vivienda “en condiciones de habitabilidad”. Esto incluye, según Reparalia:

    1.- Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

    2.- Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

    3.- Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

    4.- Sustitución y reparación del termo.

    5.- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

    6.- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc…). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

    Gastos que debe asumir del inquilino

    "Por su parte, el inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, facilitando su verificación directa, en el plazo más breve posible", apuntan desde Reparalia.

     Son su responsabilidad:

    1.- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

    Ante una situación de conflicto, lo que aconsejan los abogados es que el inquilino siga pagando el alquiler

    2.- Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.

    3- Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.

    4.- Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

    5.- El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

    6.- De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

    No dejar nunca de pagar el alquiler

    Esta guía puede servir de orientación, sin embargo, no siempre quién paga qué está tan claro. De hecho, ¿qué se entiende por 'obras o reparaciones necesarias'? Ni la LAU ni el Código Civil lo aclaran, lo que ha obligado a los tribunales a sentar jurisprudencia al respecto a través de diferentes sentencias, tal y como aseguran desde Alquiler Seguro, que en su web recoge algunas de ellas.

    En cualquier caso, ante una situación de conflicto, lo que sin duda aconsejan los abogados es que el inquilino siga pagando el alquiler, puesto que en caso de no hacerlo, "el casero podría demandarle por impago de las rentas, en cuyo caso, y atendiendo a la concretas particularidades en el incumplimiento de los obligaciones del arrendador, el tribunal entenderá si ha habido causa suficiente o no para llevar a cabo la resolución contractual así como del resultado de las posibles reclamaciones por los daños sufridos", explicaba recientemente a El Confidencial el abogado Ignacio Para Mata.

    Para evitar desagradables sorpresas y enfrentamientos innecesarios, los expertos recomiendan a ambas partes contratar algún tipo de seguro o contratos de reparaciones en el hogar que cubran estos imprevistos y evitar así grandes desembolsos de dinero y disgustos.

    Texto extraído: EL CONFIDENCAL http://www.elconfidencial.com/vivienda/2016-04-15/caseros-versus-inquilinos-quien-paga-que-en-caso-d...

  • ¿A qué hora tenemos que poner la lavadora con la nueva tarifa de luz?

    ¿A qué hora tenemos que poner la lavadora con la nueva tarifa de luz?

    28 de Junio de 2015

    El reloj marca las 20.15. A partir de este momento, los consumidores que estén acogidos a la tarifa eléctrica regulada, conocida ahora como Precio Voluntario del Pequeño Consumidor (PVPC), puden saber cuál será el precio que tendrá la energía, cada hora, a lo largo de la jornada siguiente. Red Eléctrica de España (REE), transportista y operador del sistema eléctrico nacional, es la encargada de publicar, todos los días, esta información en su página web. El objetivo: aprovechar los periodos en los que el kilovatio-hora (kWh) es más barato para ahorrar en la factura eléctrica.

    La nueva facturación eléctrica empezará a funcionar el próximo miércoles, aunque las compañías se hayan reservado un plazo de adaptación hasta el 1 de octubre para implantar el nuevo mecanismo. Con este sistema, que viene a sustituir las subastas que fijaban trimestralmente el precio de la energía, los consumidores podrán ajustar sus hábitos de consumo en base a la cotización diaria del precio de la energía en el mercado mayorista. Esto de acuerdo con la tarifa regulada que tengan contratada, que puede ser la general (2.0A), la discriminación horaria —nocturna o eficiencia de dos períodos— (2.0DHA), o el vehículo eléctrico (2.0DHS).

    ¿Cuáles son las horas más baratas?

    Con la discriminación horaria, que tiene un periodo punta —más caro— y uno valle —más barato—, es más intuitivo saber cuándo el precio de la energía será más económico: el kWh es más barato por la noche y más caro por el día, con una leve oscilación en la hora de inicio y fin de los dos períodos según la estación del año. La tarifa general, por otro lado, tiene un precio más estable a lo largo de la jornada, pero la hora más conveniente puede que no sea la misma de un día a otro.

    “La recomendación general es evitar consumos fuertes entre las 20.00 y las 23.00; por ejemplo, intentar no poner la lavadora o el lavavajillas en este lapso de tiempo”, explica Francisco Valverde, presidente de la Asociación de los Consumidores de Energía (ANAE): “De esta manera, la mayoría de las veces acertaremos”. Lo que sí suele ser constante es encontrarse con un precio más barato durante los fines de semana y los festivos. “La demanda, que se reduce en los días no laborables, es uno de los factores que influye en la determinación del precio de la energía”, explica Valverde.

    ¿Qué términos conforman la factura eléctrica?

    El recibo de la luz está integrado por varios componentes, algunos fijos y otros variables. El nuevo sistema, que establece un precio diferente del kWh a lo largo del día, no irá a influir sobre la totalidad de la factura, ya que el eventual ahorro conseguido por el usuario solo se verá reflejado en el término de energía consumida, que representa entre un 35% y 45% del precio final. Los demás elementos del recibo —el término de potencia y los impuestos— están establecidos por el Gobierno y no se verá afectado por el nuevo cálculo.

    También durante los primeros meses del año, entre enero y mayo, el precio del kWh suele ser más económico, ya que hay mayor disponibilidad de energías renovables, en particular hidroeléctrica y eólica, que son más baratas. De la misma manera, el periodo punta en la tarifa con discriminación horaria cambia según la temporada del año: en invierno será entre las 12.00 y las 22.00 horas y en verano entre las 13.00 y 23.00 horas. El color de fondo de la curva de precios PVPC ofrece una ayuda adicional, ya que se pintará de verde cuando el precio de la energía sea inferior o igual a los 10 céntimos de euro por kWh, de amarillo cuando el precio esté entre los 10 y los 15 céntimos y de naranja cuando sea mayor de 15.

     

    De acuerdo con el Instituto para la Diversificación y el Desarrollo Energético (IDAE), entre los electrodomésticos que más gastan están el frigorífico, la televisión, la lavadora, la secadora, el lavavajillas y el horno. “Claramente, el frigorífico o el refrigerador no se pueden desconectar, pero sí se puede programar la lavadora o usar el horno en las horas más convenientes. Con la discriminación horaria, conseguiremos un ahorro de hasta un 45%: calculamos unos 200 ó 300 euros menos al año”, asegura Antonio Pomares, técnico de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU).

    ¿Y si no tengo un contador inteligente?

    Las asociaciones de consumidores aconsejan que los usuarios contraten la discriminación horaria, ya que aseguran que, con esta tarifa, el ahorro será mayor que con la general. Por otro lado, recuerdan que todavía existe un obstáculo importante para que los hogares se puedan beneficiar al máximo del nuevo sistema: para que la facturación refleje el consumo real, hora por hora, no solo será necesario tener un contador inteligente, sino integrado en los sistemas de telemedida y telegestión de las compañías eléctricas. A finales del año pasado, las distribuidoras habían instalado 11,9 millones de nuevos contadores —el 43% del total—, de los que 10,19 millones estaban conectados a la red inteligente, según el último informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Conforme a la regulación, está previsto que el proceso de sustitución termine en 2018.

    Eso implica que, a los consumidores que tengan todavía un contador analógico o un aparato inteligente que no esté integrado en la red, se les aplicara un perfil de consumo, actualizado por REE cada semana, en base a la tarifa que tengan contratada. “De esta forma, es más difícil ahorrar porque, en principio, no puedes tener un beneficio por hora”, lamenta Fernando López, responsable de Asuntos Económicos de la organización de consumidores CEACCU. “Sin considerar que hay usuarios que ni siquiera tienen acceso a Internet”, remacha. Pomares, aunque aplauda el cambio, coincide con la queja: “Ya tenemos la brecha digital, ahora vamos a tener la brecha eléctrica”.

    Fuente: El PAIS